Nieuws

Succesvolle renovatie dankzij geïntegreerd prestatiecontract

Door anders te financieren en goed samen te werken kunnen oude scholen succesvol worden gerenoveerd. Dat heeft De Leister Igge in Opeinde bewezen, zegt senior manager Inko Tien van de BCN Groep, die het traject begeleid heeft.

“In een traditionele setting zouden we alleen budget hebben gehad voor achterstallig onderhoud. Nu staat er een compleet gerenoveerde nul-op-de-meter-school, die klaar is voor de toekomst.”


Samenwerkingsschool De Leister Igge in Opeinde stamt uit 1970. Het schoolgebouw roept bij veel inwoners nostalgische gevoelens op, maar na bijna 50 jaar was het niet meer geschikt om er les te geven. De donkere lokalen en kleine kantoortjes waren onhandig, het rook muf en het gebouw verbruikte veel energie. Vastbesloten om daar iets aan te doen gaven de gemeente Smallingerland en schoolbestuur PCBO de BCN Groep in 2016 de opdracht om als gedelegeerd bouwheer een programma van eisen te formuleren en een haalbaarheidsonderzoek te doen.


Dat onderzoek wees uit, dat er te weinig investeringsruimte was om alle ambities op de traditionele manier te realiseren. Het programma School Vol Energie van Platform31 bood een oplossing die wel tot het gewenste resultaat zou kunnen leiden. Enthousiast werd voor die alternatieve oplossing gekozen. “De drive om de school te verduurzamen was zo groot, dat gemeente en schoolbestuur vol overtuiging kozen voor de aanpak van School Vol Energie. Ook al was dat een onbekende weg met als stip aan de horizon een gerenoveerde school met nul-op-de-meter."

Meer kwaliteit voor minder geld

School Vol Energie hanteert een integrale levensduurbenadering en werkt op basis van een prestatiecontract. Gebouwtechnisch zijn er drie harde eisen: een onderwijskundige upgrade, een goed binnenklimaat en energieneutraal. Na de renovatie is de energierekening nul en de eerste 20 jaar onderhoud zijn gecontracteerd. De MI-vergoedingen, die de school jaarlijks ontvangt voor de materiële instandhouding, kunnen dan worden ingezet om een lening voor een deel van de renovatie af te lossen. “Met dit nieuwe financieringsmodel kan op een andere manier worden geïnvesteerd. Door de combinatie met onderhoud wordt een andere kwaliteit gerealiseerd. Per saldo betekent dit dat je voor minder geld meer kwaliteit krijgt.”


De keuze voor een geïntegreerd prestatiecontract (ontwerp + uitvoering + onderhoud) heeft gevolgen voor het proces dat doorlopen wordt. Dat begint al bij de vraagspecificatie. Bij een traditionele aanpak wordt onder regie van de opdrachtgever eerst een ontwerp en vervolgens een bestek gemaakt, dat in de markt wordt gezet. In de nieuwe aanpak wordt de markt benaderd met een uitvraag, bestaande uit prestatie-eisen en een taakstellend budget voor de realisatie en het meerjarig onderhoud. “Het bestaande Programma van Eisen is omgezet naar een ambitiedocument. Naast de drie harde eisen van Platform31 bestaat dat uit een ruimtestaat en een ruimteboek. Dat is een beschrijving van de ruimtes die nodig zijn en welke functionaliteiten en voorzieningen er moeten zijn.”

Gecalculeerd vertrouwen

Deze uitvraag is voorgelegd aan een aantal door Platform31 geselecteerde koplopers, die aan deze propositie konden voldoen. De opdracht is uiteindelijk gegund aan consortium Grenovation (Liag Architecten, DAIV Groep en Meerbouw Rotterdam).


Bij de uitwerking van het ambitiedocument tot een definitief ontwerp moet een marktpartij bij een geïntegreerd contract vooraf aantonen dat het gebouw voldoet aan de prestatie-eisen. Desondanks zijn die prestaties in Opeinde niet tot in het kleinste detail doorgerekend. “Je kunt je helemaal suf gaan rekenen, maar het gaat ook om een stukje vertrouwen. Grenovation is verantwoordelijk voor nul-op-de-meter en ze staan voor dat resultaat. Als het gebouw is opgeleverd moeten ze dat ook nog 20 jaar onderhouden. Als het gebouw teveel energie verbruikt of als er extra onderhoud nodig is snijden ze zichzelf alleen maar in de vingers.”

Doorslaggevende fase

Onderdeel van het geïntegreerde prestatiecontract is de totstandkoming van een samenwerkingsovereenkomst. Daarin spreken het schoolbestuur, de gemeente en het consortium de intentie uit dat ieder zich inspant om tot een haalbaar ontwerp te komen. Het consortium zorgt voor het ontwerp, de gemeente zorgt voor financiële dekking en het schoolbestuur zorgt voor commitment op het ontwerp en de financiële bijdrage.


Inko Tien beschouwt deze fase als de meest kritische in het proces, omdat het vertrouwen in het project dan echt op de proef wordt gesteld. Er zijn veel onzekerheden. De marktpartij moet op basis van zijn visie, kennis en ervaring inschatten of hij de opdracht aandurft. De gemeente en het schoolbestuur moeten elk voor zich afwegen of ze samen de risico’s willen lopen die gepaard gaan met financiële afspraken over een lange termijn. “In deze fase gaat het bij negen van de tien scholen mis. De gemeente moet bereid zijn om over vijf raadsperiodes heen geld te labelen, voor te schieten en te lenen aan het schoolbestuur. Dat bestuur moet het aandurven om de MI-vergoedingen voor energie en gebouwonderhoud voor 20 jaar vast te leggen. Dat kan alleen als de gemeente financieel gezond is en als iedereen er in gelooft. En zelfs dan moet je het maar gedaan krijgen, want er zijn veel invloeden die roet in het eten kunnen gooien. Maar hier heb ik gelukkig nooit belemmeringen gezien.”

Dirigent

Als de samenwerkingsovereenkomst er ligt en de businesscase inclusief de onderhoudsbegroting sluitend is, wordt er een afnameovereenkomst gesloten. Dat is een juridisch stuk, waarin door de gemeente en het schoolbestuur feitelijk wordt gezegd ‘beste partij, jullie gaan nu bouwen en wij gaan afnemen’. Op basis van die afnameovereenkomst wordt het geld door de gemeenteraad beschikbaar gesteld en dan kunnen de werkzaamheden starten. De Leister Igge is in de zomervakantie in zeven weken verbouwd. Aan de buitenzijde lijkt op het eerste gezicht nauwelijks iets veranderd, maar niets is minder waar, want er is flink geïsoleerd. Van binnen heeft de school een complete metamorfose ondergaan. Er staat een moderne leeromgeving van nieuwbouwkwaliteit, die klaar is voor de toekomst.


De BCN Groep heeft het proces van begin tot einde intensief begeleid. Eerst als begeleider, katalysator en adviseur bij de haalbaarheidsonderzoeken en de contractvorming, en tijdens de werkzaamheden als partij die het contractmanagement, de regievoering en de oplevering deed. “Dat is boeiend, want ik zie alle partijen vanuit de disciplines van waaruit zij acteren. Als het goed gaat lijken wij overbodig en als het slecht gaat vindt men ons lastig. Onze rol lijkt in zekere zin op die van een dirigent: we bespelen zelf geen instrument, maar weten wel precies wanneer wie wat moet doen om het te laten werken.”

Lichtpuntje voor andere scholen

De gemeente en het schoolbestuur in Opeinde hebben onmiskenbaar een vernieuwend proces doorlopen op het gebied van financieringsvorm, contractvorm en businesscase. De grootste verschillen met een traditionele renovatie zijn: 1. een zeer korte voorbereidingstijd (8 maanden) en bouwperiode (7 weken), 2. de verantwoordelijkheid inclusief onderhoud en energie ligt volledig bij een marktpartij, 3. de uitvoering is de start van een langdurige samenwerking.


Inko Tien is van mening dat dit concept een uitkomst kan zijn voor de opgave om veel verouderde schoolgebouwen hedendaags functioneel, gezond en toekomstbestendig te maken. De achterstand op het gebied van scholenbouw is immers zo groot dat het nooit lukt om alle oude scholen te vervangen door nieuwbouw, of door ze op te knappen vanuit de MI-vergoeding. “Er is een nieuwe manier van financieren en samenwerken nodig. Dat begint met het uitspreken van de ambitie dat je wilt gaan verduurzamen en dat je alles wilt aanwenden om te verkennen hoe je dat kunt realiseren. Zonder vast te blijven houden aan bekende methoden, waarbij alles eerst uit en te na wordt doorgerekend.”


Tekst: Piet Scheerhoorn, bron: duurzaamgebouwd.nl

 

Deel dit artikel